CASACIÓN N° 5015-2021. La Corte Suprema exige mirar más allá del título

CASACIÓN N° 5015-2021. La Corte Suprema exige mirar más allá del título 

Introducción

Hoy vamos a hablar de un caso emblemático de desalojo por ocupación precaria, resuelto en la Casación. Este proceso nos muestra cómo la historia registral, una demanda de nulidad y una denuncia penal se entrelazan para cuestionar la legitimidad de la posesión y la propiedad de un inmueble en Surquillo.

Historia registral del predio

El inmueble ubicado en la Calle con números de puerta 633, 635 y 639, con 360 metros cuadrados, pasó por varias manos:

• En 2012, Rosa y su esposo Juan obtuvieron la propiedad por prescripción adquisitiva notarial.
• En 2014, transfirieron el predio a Pilar, y poco después, a Pedro y Ruth.
• En 2019, Pedro y Ruth reconocieron como verdadero propietario a Segundo, quien finalmente donó el inmueble a Rosa.
  Este último título, la donación de 2019, es el que sustenta la demanda de desalojo.

Procesos acompañados

En paralelo, se iniciaron dos procesos que cuestionan esta cadena de títulos:

1. La nulidad de acto jurídico (2013): interpuesta por Juana y María contra Rosa, Juan, el notario Walter y SUNARP. Se pedía la nulidad de la prescripción de 2012 por fin ilícito, simulación absoluta y omisión de forma.
2. La denuncia penal (2018): presentada por Rosa contra Pilar, Pedro, Ruth y Mario, acusándolos de estafa en las transferencias de 2014.

El proceso de desalojo

En 2019, Rosa demanda a Juana y María por ocupación precaria.

• En primera instancia y en la sentencia de vista, se declaró fundada la demanda, ordenando el desalojo.
• Sin embargo, Juana y María alegaron posesión legítima de larga data, presentando pruebas como pagos de arbitrios desde 1972 y actas de constatación de 2012.

Decisión de la Corte Suprema

En 2025, la Corte Suprema declaró fundado el recurso de casación. ¿Por qué? Porque las instancias inferiores solo valoraron el último título de donación y omitieron analizar integralmente:

• La nulidad de 2013, que cuestionaba la prescripción inicial.
• La denuncia penal de 2018, que señalaba irregularidades en las transferencias.
• Y las pruebas de posesión de Juana y María.

El Supremo recordó que en procesos sumarísimos de desalojo no basta con mirar el título inscrito: el juez debe realizar un conocimiento plenario del caso, incluso actuando pruebas de oficio, como inspecciones judiciales o revisión del expediente notarial.

Conclusión

Este caso nos deja una lección clara: en materia de desalojo por ocupación precaria, la propiedad inscrita es importante, pero no suficiente. La valoración conjunta de la historia registral, las acciones de nulidad y las denuncias penales es indispensable para garantizar el debido proceso y la tutela efectiva de derechos.

Por Iván Oré