Tres cuotas impagas y un contrato resuelto: la Suprema marca precedente en desalojo
Casación N° 4613-2022 Lima Norte.
“Conforme al Artículo 1430 del Código Civil: ‘Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria expresa’.
En el caso de autos, el contrato de compraventa de fecha 24 de enero de 2012, contiene la Cláusula Séptima, en donde se ha pactado lo siguiente: ‘En caso que El (LOS) COMPRADOR(ES) no cumplan(n) con realizar el pago oportuno de tres o más cuotas del saldo del precio, sean sucesivas o alternadas (…) la VENDEDORA tendrá el derecho para (…) resolver de pleno derecho el presente contrato de compraventa (…)’.
(…) Por tanto, se observa que se ha cumplido con la formalidad y requisitos señalados en el Código Civil. Por ende, respecto a este extremo se observa que existe infracción normativa al Artículo 1430 del Código Civil, pues a pesar de haberse cumplido con estipular una cláusula resolutoria expresa y hacerse efectivo mediante carta notarial, la Sala ha considerado negar dicha circunstancia o en todo caso señalar su complejidad, lo cual resulta erróneo.”
En enero de 2012, la empresa Inversiones Centenario Sociedad Anónima Abierta celebró un contrato de compraventa garantizada con César, respecto de un inmueble. El contrato incluía una cláusula resolutoria expresa: si el comprador dejaba de pagar tres o más cuotas del precio pactado, la vendedora podía resolver el contrato de pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial.
El comprador, en su defensa, reconoció el incumplimiento, pero alegó que ya no ocupaba el inmueble y que la empresa nunca le devolvió el dinero abonado. Sostuvo que no era justo que la vendedora se quedara con todo lo pagado, y que la carta notarial no especificaba con claridad cuáles cuotas habían sido incumplidas.
El proceso judicial se inició con una demanda de desalojo por ocupación precaria.
- En primera instancia (julio 2021), el Juzgado Civil de Carabayllo declaró fundada la demanda, ordenando la restitución del inmueble. Aplicando de manera directa la lógica del contrato y la cláusula resolutoria: Propiedad inscrita + incumplimiento reconocido + carta notarial de resolución = posesión precaria. El juez no entró a discutir la devolución de dinero ni la validez de la resolución, sino que se centró en la formalidad y la titularidad registral, lo que encaja con la doctrina del IV Pleno Casatorio Civil.
- En segunda instancia (setiembre 2022), la Sala Civil Permanente de Lima Norte revocó la decisión y declaró infundada la demanda, argumentando que la carta notarial no precisaba las cuotas incumplidas, lo que generaba “complejidad” en la resolución extrajudicial. La segunda instancia introduce un criterio más exigente: no basta con que la carta notarial diga “tres o más cuotas impagas”, sino que debe detallar cuáles cuotas específicas del cronograma fueron incumplidas. Este razonamiento se aparta de la línea del IV Pleno Casatorio Civil, que limita el análisis del juez a la formalidad de la resolución, sin entrar en la validez o detalle de las condiciones. El IV Pleno Casatorio Civil (2016, fundamento 5.1) estableció como doctrina jurisprudencial vinculante que en procesos de desalojo por ocupación precaria el juez solo debe verificar la formalidad de la resolución extrajudicial (es decir, que se haya comunicado conforme a la ley o al contrato), sin entrar a decidir sobre la validez de las condiciones que motivaron esa resolución. El IX Pleno Casatorio Civil: en procesos sumarísimos, el juez puede analizar si concurren los requisitos legales o pactados para la resolución extrajudicial. la Sala Superior invocó el IX Pleno para justificar que podía exigir mayor detalle en la carta notarial (cuotas específicas incumplidas). Sin embargo, la Corte Suprema corrigió este razonamiento porque el IX Pleno está orientado a procesos sumarísimos distintos al desalojo por ocupación precaria.
En otras palabras, la Sala Superior transformó un proceso de desalojo —que debería ser rápido y formalista— en un debate sobre la validez de la resolución contractual, lo que luego fue corregido por la Corte Suprema en casación.
La empresa interpuso recurso de casación (octubre 2022), denunciando infracción normativa y apartamiento de precedentes vinculantes. El caso llegó a la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, que analizó la controversia a la luz del Artículo 1430 del Código Civil y del IV Pleno Casatorio Civil.
Finalmente, en setiembre de 2024, la Corte Suprema concluyó que la resolución extrajudicial fue válida en su formalidad: la cláusula resolutoria estaba pactada con precisión y la carta notarial comunicó el incumplimiento de tres o más cuotas, lo cual bastaba. El demandado nunca negó el incumplimiento, por lo que la falta de detalle de cada cuota no era relevante. La carta notarial del 19 de mayo de 2021 cumplió con la formalidad exigida: comunicó el incumplimiento y la decisión de resolver el contrato.
Con ello, la Corte Suprema casó la sentencia de vista y confirmó la decisión de primera instancia, declarando fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria. El fallo fue ordenado a publicarse en el diario oficial El Peruano como precedente.
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